Taşınmaz Mevzuatı

Belediyenin özel bir kişiden daire kiralayıp Kaymakamlığın kullanımına tahsis etmesi ve dairenin fiilen kamu konutu olarak kullanılması Sayıştay yargılamasına konu olmuştur. Temyiz Kurulu, belediyelerin diğer kamu kurumlarına ancak kendi mülkiyetlerindeki taşınmazları tahsis edebileceğini belirtmiştir. Ayrıca kamu kurumlarına tahsis edilen belediye taşınmazlarının kamu konutu veya sosyal tesis olarak kullanılamayacağı vurgulanmıştır.

Ecrimisil, kamu taşınmazının haksız kullanımından doğan bedeldir ve tutarı somut taşınmaz verileri üzerinden belirlenmelidir. Danıştay, değer tespitinin yetkili komisyon tarafından yapılmasını ve hesabın denetlenebilir olmasını aramaktadır. Emsal seçimi, kullanım dönemi ve taşınmazın niteliği gerekçede açıkça gösterilmelidir. Karar, belediyelerin ecrimisil dosyasında araştırma ile hesaplamayı birlikte belgelemeleri gerektiğine işaret etmektedir.

Belediyeye ait kiralanmış bir taşınmazın sözleşmede belirlenen alanından daha fazlasının kullanılması halinde, fazladan kullanılan bölüm için ecrimisil tespit ve tahakkuku yapılmalıdır. İşgalin bilinmesine rağmen ecrimisil işlemlerinin yürütülmemesi, belediyenin elde etmesi gereken gelirden mahrum kalmasına ve kamu zararına neden olabilir. Sayıştay, incelenen olayda tahakkuk ettirilmeyen ecrimisil nedeniyle oluşan kamu zararından üst yönetici ve diğer sorumluyu sorumlu tutmuştur. Muhasebe yetkilisinin ise henüz tahakkuk ettirilmemiş bir alacağın tahsilinden sorumlu olmadığına karar verilmiştir.

Taşınmazın ihale veya satış sürecindeki tahmini bedeli, taşınmazın özelliklerine uygun araştırmayla belirlenmelidir. Danıştay, her olayda aynı tür raporu zorunlu tutmak yerine tespitin objektif ve denetlenebilir olup olmadığına bakmaktadır. Uzman değerleme raporu kullanılabilir; ancak temel ölçüt bedelin somut verilerle gerekçelendirilmesidir. Karar, belediyelerin tahmini bedel dosyasını ihale öncesinde eksiksiz kurması gerektiğini göstermektedir.

Belediye meclisinin taşınmazların tahsisine karar verme yetkisi bulunmakla birlikte bu yetki sınırsız değildir. Belediye taşınmazları tahsis yoluyla esas olarak diğer mahalli idareler ile kamu kurum ve kuruluşlarının asli görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere verilebilir. Amatör spor kulüplerine yardım ve destek sağlanabilmesi, belediye taşınmazlarının spor kulübü derneklerine ihalesiz tahsis edilebileceği anlamına gelmez. Sayıştay, spor kulübüne tahsis edilen taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması sonucu belediyenin elde edemediği geliri kamu zararı olarak değerlendirmiştir.

İmar planında yol olarak ayrılan ve kamuya terk edilen alanlar, kamunun ortak kullanımına yönelik yerlerdir. Belediyenin bu alanlardan işgal harcı alması, söz konusu yerlerin belediyeye ait kiralanabilir bir taşınmaz niteliği kazanmasını sağlamaz. Yol olarak ayrılmış alanların, planla belirlenen kullanım amacını ortadan kaldıracak veya sürekli kullanımını engelleyecek şekilde kiraya verilmesi mümkün değildir. Ancak asli kullanım amacını engellememek şartıyla geçici nitelikte bazı kullanımlara izin verilebilir.

Belediye taşınmazlarının uzun süre ecrimisil alınarak kullandırılması, kiralama yerine uygulanabilecek olağan bir taşınmaz yönetim yöntemi değildir. Ecrimisil, izinsiz kullanım nedeniyle ortaya çıkan geçici bir tazmin niteliğindedir. Taşınmazın sürekli kullandırılması isteniyorsa işgalin sona erdirilmesi ve taşınmazın ihale yoluyla kiraya verilmesi gerekir. Sayıştay, ecrimisilin kira bedeli gibi sürekli tahsil edilerek işgalin devamına izin verilmesini mevzuata aykırı bulmuştur.

Belediye başkanının ihale kararını onaylama veya iptal etme yetkisi, kamu yararı ve hizmet gerekleri çerçevesinde kullanılmalıdır. Danıştay, iptal işleminin soyut takdire değil somut ve denetlenebilir gerekçeye dayanmasını aramaktadır. Usulsüzlük, ihtiyaç değişikliği veya kaynak durumu gibi sebepler dosyada açıkça gösterilmelidir. Karar, yetkinin ihale komisyonu kararı ve isteklilerin hukuki güvenliği gözetilerek kullanılmasını gerektirir.

Belediyeye ait taşınmazlar ile belediyenin tasarrufundaki alanların kiraya verilmesi, mevzuatta belirlenen yetkili organların kararıyla yapılmalıdır. Belediye başkanı, kendisine ait olmayan bu kiralama yetkisini başkanlık oluru ile belediye şirketine devredemez. Sayıştay, belediyeye ait reklam alanlarının belediye şirketi aracılığıyla üçüncü kişiye kiralanması nedeniyle belediyenin kira gelirinden mahrum kaldığını ve kamu zararı oluştuğunu değerlendirmiştir. Zarardan, yetkisiz kiralama işlemine olur veren belediye başkanı tek başına sorumlu tutulmuştur.

Belediyelere ait taşınmazların satış bedeli artık peşin veya taksitle ödenebilir. Taksitli satış yapılabilmesi için bu imkânın ihale ilanında açıkça belirtilmesi ve ihaleyi kazanan kişinin taksit talebinde bulunması gerekir. Satış bedelinin en az yüzde 25’i peşin alınır; kalan tutar kanuni faiziyle birlikte en fazla iki yılda ve 12 taksitte ödenebilir. Böylece geçmişte yalnız belirli konut ve işyeri satışlarında mümkün olan taksit uygulaması, 1 Temmuz 2026’dan itibaren belediyelerin genel taşınmaz satışları bakımından da mümkün hale gelmiştir.